Assicurazioni per Fabbricati Condominiali

Assicurazioni per fabbricati condominiali

Questo elaborato nasce dall'esigenza di spiegare alcuni concetti che sono il presupposto e la base per la stipula di una buona polizza per i fabbricati condominiali.

In particolare si andranno a chiarire:

  1. i presupposti da cui nasce la polizza per fabbricati (obbligatorietà della stipula, documenti necessari, caratteristiche del fabbricato);
  2. le principali garanzie delle assicurazioni per i fabbricati condominiali.

Guida alla lettura della polizza del fabbricato condominiale.

I presupposti:

La legge attuale non pone l’obbligo dell’assicurazione per i fabbricati condominiali. Assicurare il fabbricato è pertanto un atto volontario, basato sulla ragionevolezza di proteggere il bene comune da eventi che potrebbero danneggiarlo e per sollevare i proprietari da costi non preventivati e che possono mettere in crisi.

E’ possibile inserire nel regolamento condominiale l’obbligatorietà della stipula della polizza. In questo caso l’amministratore non potrà ignorare questo dovere e dovrà provvedere alla stipula di una assicurazione ed al suo mantenimento.

In capo all’amministratore incombe un obbligo importante, perché la polizza e le garanzie che sceglierà e le dichiarazioni che presterà all’atto della stipula, saranno influenti sulla determinazione di un futuro indennizzo / risarcimento.  E’ opportuno che l’amministratore rimetta questa decisione all’assemblea che stabilirà quale caratteristiche debba avere l’assicurazione. E’ inoltre importante che nella fase di scelta, l’amministratore sia in grado di veicolare le richieste pervenute da più condòmini, avendo una conoscenza base del funzionamento della polizza e sia supportato da un consulente assicurativo esperto. Dovrà inoltre acquisire alcuni documenti e informazioni preliminari, soprattutto nel caso abbia un nuovo incarico, quali: la situazione sinistri pregressa, una pianta del fabbricato in modo da determinare quali siano i confini della proprietà comune, quella dei singoli condomini, la metratura/cubatura complessiva del fabbricato; le certificazioni antincendio, quelle degli ascensori, degli impianti e di altri lavori fatti. Per la fissazione della somma assicurata si può procedere con una stima peritale oppure conoscendo il costo di costruzione e applicando questo costo alla cubatura del fabbricato. Per il massimale da assicurare nella responsabilità civile si dovrà far riferimento al massimo danno probabile per uno o più eventi che potrebbero capitare nell’annualità assicurativa e dalle caratteristiche del rischio (numero dei condomini, presenza di piscine, parchi giochi, strade, giardini, custodi, ecc.)

E’ possibile procedere ora con una disamina della caratteristiche più comuni della polizza del fabbricato (chiamata anche polizza globale fabbricati) e delle clausole che non dovrebbero mai mancare, ma prima bisogna chiarire la base o il presupposto da cui nasce la polizza.

Una polizza per poter “funzionare” e quindi erogare la prestazione dopo il danno, deve essere tarata sul fabbricato. Sembrerebbe sciocco dichiarare un presupposto del genere, ma nella mia esperienza personale non lo è. Nella polizza vi è sempre una definizione di cosa si intende per “Fabbricato” e delle caratteristiche che deve avere; son definite le “pertinenze” e se sono incluse le strade, i parchi giochi, i giardini, gli alberi di alto fusto, solo per fare un esempio.

Queste definizioni possono cambiare da assicuratore ad assicuratore. La presenza di talune attività commerciali sia all’interno e che all’esterno del fabbricato possono costituire un aggravamento del rischio e vanno denunciate. Vanno dichiarati anche i sinistri pregressi.  L’assicuratore vuole conoscere questi dati perché determinano l’accettazione di determinate garanzie o addirittura dell’intero rischio. Per esempio un fabbricato che ha avuto tanti danni da acqua sarà difficile da assicurare per la garanzia “Danni da acqua” o per la “ricerca ed il ripristino del danno”. Se fosse invece tenuto in un “cattivo stato di manutenzione” l’assicuratore non lo assicurerebbe.

Altro aspetto riguarda il valore del fabbricato. La somma da assicurare corrisponde al costo di ricostruzione a nuovo, comprese le pertinenze. Quindi non tiene conto né del valore dell’area e né del valore di mercato. Questo dato deve essere preciso ed indicato in polizza. Se non lo fosse si incapperebbe nella regola proporzionale dell’art. 1907 del C.C.

Inoltre bisogna tenere in considerazione che le dichiarazioni rilasciate sul contratto sullo stato del rischio sono fatte dal contraente. Quindi prima di firmare bisogna leggere con attenzione la polizza ed il fascicolo informativo, per non incorrere nelle dichiarazioni inesatte e le reticenze dell’assicurato dell’art. 1892 e 1893  del C.C. che danno all’assicuratore la possibilità di non pagare il danno o di pagarlo in proporzione.

Dato il presupposto, possiamo passare alle garanzie della polizza globale fabbricati.

Le caratteristiche della Polizza Globale Fabbricati

La base è l’incendio e le garanzie accessorie. La maggior parte dei testi assicurativi si differenzia nelle garanzie accessorie includendo o meno talune garanzie che però possono essere inserite in altre parti della polizza e del fascicolo informativo. Si risarciscono i danni diretti al fabbricato e provocati da Incendio/scoppio/implosione/fulmine/caduta di antenne/ ascensori/ alberi, ecc...

Tra le garanzie accessorie ricordo l’importanza delle spese di demolizione e sgombero dei residuati del sinistro. Questi costi, specie nei danni totali, possono essere molto sostenuti e spesso nelle polizze sono limitati e necessitano di opportune integrazioni.

Le garanzie speciali: i Fenomeni Elettrici, gli Eventi Atmosferici, gli Eventi Socio/Politici e gli Atti Vandalici e da Imbrattamento.

Il terremoto e le calamità naturali sono esclusi salvo esplicita pattuizione.

I danni da acqua: Prevedono due sezioni una per i danni diretti al fabbricato e l’altra di responsabilità civile. La rottura di una tubazione che provocasse una danno da bagnamento al fabbricato sarebbe indennizzato dalla sezione “danni diretti”, mentre se l’acqua danneggiasse dei beni non facenti parte del “fabbricato” si attiverebbe la garanzia di responsabilità civile. Preciso che in questo caso è bene che nella polizza sia compresa anche l’occlusione, oltre alla rottura di tubazioni. Inoltre alcuni testi prevedono prestazioni diverse su un medesimo danno da acqua. Come per esempio l’applicazione di una franchigia più bassa nel danno da responsabilità civile piuttosto che nel danno diretto. La clausola invece della ricerca e del ripristino del danno da acqua condotta è molto comoda quando bisogna ricercare la causa, riparare e ripristinare il fabbricato.

E’ bene sapere che la polizza assicura tutto il fabbricato, quindi sono assicurate le tubazioni interne al fabbricato, anche se di proprietà del singolo condomino e quelle a servizio dello stesso. 

 

Le clausole sconosciute

Dolo e colpa grave

 Le garanzie previste dalla polizza operano anche per i danni causati con colpa grave dell’Assicurato o del Contraente e con dolo o colpa delle persone di cui deve rispondere a norma di legge, compresi i dipendenti.

Buona fede

 L’omissione da parte del Contraente o dell’Assicurato di una circostanza aggravante il Rischio, così come le inesatte o incomplete dichiarazioni fornite all’atto della sottoscrizione della Polizza o durante il suo corso, non pregiudicano il diritto all’Indennizzo dei danni, se avvenute in buona fede.

 

La responsabilità civile

Opera per i danni provocati a terzi per morte, lesioni personali e danneggiamenti di cose. Sono considerati terzi i singoli condòmini, i loro familiari e dipendenti, ed è compresa nell’Assicurazione la responsabilità di ciascun condòmino come tale verso gli altri condòmini e verso la proprietà comune. Quindi un danno provocato dalla proprietà comune ad una condòmino rientrerà in garanzia così come un danno provocato dalla proprietà di un condòmino a un altro condòmino.

Bisogna leggere con attenzione le definizioni di terzi e le esclusioni per capire “chi e cosa” non viene risarcito.

I danni da acqua sono di norma esclusi nella sezione della “Responsabilità civile” e si fanno ricomprendere della sezione “Danni da Acqua.

Alcune tipologie di danni di responsabilità civile possono essere incluse/escluse o limitate e necessitano di scrupolosa attenzione i:

  • danni derivanti dalla Committenza di lavori di straordinaria manutenzione, ampliamento, sopraelevazione, demolizione del Fabbricato;
  • danni provocati da alberi di alto fusto;
  • danni da inquinamento (l’incendio provoca danni da inquinamento);
  • danni derivanti da interruzione o sospensione totale o parziale di attività industriali, artigianali, commerciali, agricole o di servizi;
  • danni derivanti da fatto dell’amministratore;
  • danni derivanti da fatto dei condòmini nella conduzione delle singole unità abitative (un vaso che cade dal bancone di un condomino provocando danni a passanti, il rubinetto lasciato aperto che provoca infiltrazioni di acqua al condòmino del piano di sotto, sono tipici esempi di responsabilità della conduzione di appartamenti).

Alcune tipologie di danni possono essere inclusi come danni diretti al fabbricato (quindi nella sezione incendio e garanzie accessorie), ma escluse a titolo di responsabilità civile o viceversa.

 

La tutela legale

Una garanzia sottovalutata ma spesso molto utile, serve per rimborsare le spese legali necessarie per difendersi da vertenze e/o procedimenti penali oppure per far valere un proprio diritto nei confronti di terzi.  Rientrano tra le voci di spese legali oltre a quelle dell’avvocato: quelle peritali, di giustizia, del legale di controparte, le spese di soccombenza.  Possono rientrare in garanzia anche le spese necessarie per il recupero di quote di spese condominiali di condòmini morosi.

Assistenza

L’assicurato può contattare la centrale operativa della compagnia assicurativa che gli fornirà nominativi e recapiti di idraulici, elettricisti, fabbri, falegnami, serrandisti, muratori, vetrai e vivaisti. Vengono pagate le spese di uscita e di manodopera di detti artigiani senza che l’assicurato debba anticipare alcunché, purché l’evento sia previsto in garanzia.

Conclusioni

Come abbiamo visto la polizza globale fabbricati ha caratteristiche ben precise che possono però cambiare da assicuratore ad assicuratore. La determinazione del premio assicurativo è funzione delle caratteristiche del fabbricato, dello stato di conservazione, del suo utilizzo, del contesto in cui si trova, della situazione sinistri pregressa, delle garanzie scelte, dei limiti che ognuna garanzia presenta e delle franchigie/scoperti. In aggiunta a questo ogni assicuratore applica i suoi parametri e le sue politiche assuntive.  Considerata l’importanza che l’assicurazione riveste per i proprietari di immobili è bene che la scelta sia dell’assicuratore che dell’intermediario nonché delle garanzie, sia ben ponderata per non incappare in spiacevoli situazioni.

 Flaviano Fiocchi - Broker Assicurativo il 24/10/2015

Avere un assicurazione senza il servizio è come avere l'autovettura ma non saper guidare.

 

Smetti di confrontare le polizze. Affidati a un professionista.

Vota questa Pagina
Media dei Voti: 2.8]

Fiocchi Broker da oltre 40 anni assicura la tua professione e la tua impresa

Chiedici una consulenza, un preventivo, un contatto, una collaborazione, chiamaci allo 06/5914791 o scrivici utilizzando il modulo contatti.

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.